Renditen und Prognosen

Der Dubaier Immobilienmarkt gilt als einer der weltweit profitabelsten. Insbesondere haben sich die verzeichneten Ergebnisse von 2016 bis heute dank der Kombination verschiedener Faktoren stark und kontinuierlich verbessert.

Die wichtigsten sind im Wesentlichen 3:

  • Tourismus;
  • Business;
  • Internationale Veranstaltungen;

Der durch die Kombination dieser drei Faktoren hervorgerufene Marktschub wird durch den Trend im Dubaier Immobilienzyklus weiter vorangetrieben: Wir befinden uns am Ende der von immer noch niedrigen Preisen geprägten Rezessionsphase und werden bald in die Expansionsphase eintreten, in der die Preise progressiv und schnell steigen werden.

Für einen Investor bedeutet dies, dass sich derzeit Anlagechancen bieten, die es so nicht noch einmal geben wird. Deshalb ist es wichtig, Zahlen in der Hand zu haben. Wir werden auf die aktuelle Dynamik der Dubaier Immobilienbranche eingehen, um die heutigen Renditen von Immobilienanlagen und die Prognosen über die kurzfristige Marktentwicklung besser zu erfassen.

Immobilienbranche von Dubai: Ist-Situation

Es ist sinnvoll, mit einer Momentaufnahme des derzeitigen Immobilienmarktes in Dubai zu beginnen. Die Berichte des Dubai Land Department (DLD) besagen, dass im Jahr 2017 69.000 Immobilientransaktionen im Gesamtwert von 285 Milliarden AED abgewickelt wurden, was eine entscheidende Steigerung von 14% gegenüber 2016 bedeutet. Die für uns wichtigen Daten sind, dass von allen Investoren rund 23.000 Ausländer sind, die in etwa 30.000 Transaktionen im Wert von etwa 56 Milliarden AED investiert haben. Für einen Investor ergeben sich aus dieser Situation zwei wichtige Überlegungen: Erstens, dass das Verhältnis zwischen dem investierten Kapital und der Anzahl der Investoren sehr hoch ist; zweitens: Wenn sich Investoren auf der ganzen Welt für derartige Investitionen in die Immobilienbranche Dubais entscheiden, dann bedeutet dies, dass der Markt zuverlässig und profitabel ist.

Die Berichte zeigen, dass die Gebiete der Stadt, in denen mehr investiert wurde, der Burj Khalifa mit 2.008 Transaktionen und 7.368 Milliarden AED, die Business Bay mit 3.753 Transaktionen und 7.115 Milliarden AED und die Dubai Marina mit 3.300 Transaktionen für rund 3 Milliarden AED sind.

Solche Ergebnisse wären nicht möglich gewesen ohne den unermüdlichen Einsatz der Regierung, jederzeit die höchsten Standards an Exzellenz im Land und an Sicherheit beim Schutz des ausländischen Kapitals zu erreichen und aufrechtzuerhalten. Die Investoren der Immobilienbranche von Dubai stammen nämlich aus mehr als 200 verschiedenen Nationalitäten.

Immobilienrenditen in Dubai

Nach diesem Überblick über die Eigenschaften von Investitionen im Immobiliensektor in Dubai soll nun analysiert werden, wie sich die Renditen von Immobilieneinheiten in verschiedenen Gebieten des Emirats gestalten. Die Renditen der meisten Immobilientypen sind stabil und zuverlässig: Wir werden uns auf die Renditen von Wohnungen konzentrieren. Dies deshalb, weil Villen in Dubai in der Regel einen sehr hohen Kaufpreis haben und der diesbezügliche Mietmarkt weniger dynamisch ist. Die Wohnungen hingegen haben sehr günstige Preise und der diesbezügliche Mietmarkt ist in ständiger Bewegung. Dies ist darauf zurückzuführen, dass das Wirtschaftswachstum zu einem starken Bevölkerungswachstum und einem beeindruckenden Zustrom von Arbeitern und Fachkräften führt, so dass die Nachfrage nach Immobilien stark ist, insbesondere nach mehr “geschäftlichen” Wohnlösungen wie Studios, 1-Zimmer- und 2-Zimmer-Wohnungen.

Sehen wir uns an, wie sich der durchschnittliche Mietzins in den wichtigsten Zonen von Dubai für diese 3 Arten von Immobilien gestaltet.

AreaStudio1Bedroom2Bedroom
Dubai Marina65 tsd aed95 tsd aed140 tsd aed
International City31 tsd aed42 tsd aed65 tsd aed
Silicon Oasis43 tsd aed58 tsd aed82 tsd aed
Mirdif55 tsd aed66,5 tsd aed84 tsd aed
Bur Dubai53 tsd aed75 tsd aed102 tsd aed
Deira38 tsd aed65 tsd aed90 tsd aed
Al Nahda40 tsd aed50 tsd aed67 tsd aed
JLT60 tsd aed82 tsd aed115 tsd aed
Downtown Dubai75 tsd aed110 tsd aed 160 tsd aed
JVC45 tsd aed65 tsd aed95 tsd aed

 

 

 

 

 

Im Jahr 2017 war Dubai Marina der beliebteste Vermietungsstandort, gefolgt von International City. Im vorherigen Absatz wurde angeführt, dass Business Bay eine der Zonen der Stadt ist, die die meisten Investitionen angezogen hat. Business Bay ist jedoch nicht in der Top 10 Liste der am häufigsten nachgefragten Bereiche: Warum? Die Antwort ist einfach und bringt einige der wichtigsten Investitionsmöglichkeiten mit sich, die sich derzeit in der Immobilienbranche Dubais bieten. Business Bay ist ein absolut neues Viertel und befindet sich größtenteils noch im Bau. Obwohl es noch nicht annähernd zu den Top 10 zählt, ist diese Zone bereits zur Ikone für Luxus, Business und Glamour geworden. Ein SMARTER Investor sollte darauf achten, dass viele Immobilien, die sich noch im Bau befinden, inzwischen außerplanmäßig verkauft werden. Somit ergeben sich nicht nur niedrigere Preise als im Marktdurchschnitt, sondern es bieten sich auch hervorragende Möglichkeiten bei den Zahlungsmethoden. Die Rendite ist gesichert, da die Nachfrage nach Mieten derzeit das Angebot bei weitem übersteigt.

Internationale Mietrenditen im Vergleich

Die Bruttorendite der Immobilienanlagen in kleinen und mittleren Wohnungen liegt zwischen 5,77 % und 7,21 %. Im Vergleich dazu liegen die Renditeangebote für die gleichen Objekte in Hongkong bei 2,82%, in Indien bei 2,22% und in Singapur bei 2,83%. Aus diesem Grund investieren Investoren aus Indien, Pakistan und Großbritannien jedes Jahr rund 20 Milliarden Euro in Immobilien in Dubai.

In Dubai liegen die Mieten für diese Art von Wohnung im Durchschnitt bei 22 US-Dollar pro Quadratfuß, während große Wohnungen bei rund 21 US-Dollar pro Quadratfuß liegen (und weniger gefragt sind). Aus Sicht des Eigentümers erwirtschaftet eine 75 m² (Quadratfuß) große Wohnung ein Durchschnittseinkommen von 6.239 AED (ca. 1.500 Euro) pro Monat, während 120 m² und 160 m² große Immobilien zwischen 2.550 Euro und 3.500 Euro pro Monat an Gewinne erzielen können. Eine große Wohnung (225 m²) kann ein Einkommen von bis zu 4.500 Euro pro Monat generieren.

Entwicklung des ersten Quartals 2018 und Sekundärmarkt

Aus dem Bericht des Dubai Land Department geht hervor, dass die Preise für Wohnimmobilien gegenüber dem ersten Quartal 2017 um 3,5% gesunken sind, während die Mietrenditen nahezu unverändert geblieben sind.

Wie interpretiert ein SMARTER Investor dies?

Diejenigen, die keine Erfahrung in dieser Branche haben, werden vielleicht irgendwie davon abgehalten, in Immobilien in Dubai zu investieren, weil sie fälschlicherweise glauben, dass ihre Kapitalzuwächse gefährdet sind. Im Gegenteil, ein SMARTER Investor versteht, dass dieser Rückgang der allgemeinen Preise (es ist wichtig, sich vor Augen zu halten, dass es sich um einen Durchschnitt zwischen den Zonen handelt, so dass in einigen Fällen die Preise steigen und in anderen nicht) eine ausgezeichnete Investitionsmöglichkeit darstellt. Die Preise sinken, weil im letzten Jahr Tausende von Baustellen für den Bau neuer Gebäude eröffnet wurden, was bedeutet, dass der Markt zahlreiche Off-Plan-Angebote hervorgebracht hat, die die Verkaufspreise unter den Marktdurchschnitt gesenkt haben. Die Chancen sind also hervorragend, denn bald, wenn die Neubauten im Hinblick auf die Expo 2020 größtenteils fertig gestellt sind, werden die Preise deutlich steigen.

Die für uns interessanteste Schlussfolgerung ist, dass diese Dynamik zu einem florierenden Sekundärmarkt für Off-Plan-Immobilien geführt hat, vor allem aufgrund von Zahlungsaufschüben. Tatsächlich wächst die Kaufnachfrage mit der Zeit: Je näher die Fertigstellung einer Immobilie rückt, desto attraktiver ist sie für Investoren. Wer weitsichtig genug ist, als erster Off-Plan zu kaufen, erhält nicht nur einen niedrigen Preis und einfach gestaltete Zahlungsmöglichkeiten, sondern auch die sehr wichtige Chance, die gleiche Immobilie noch vor der Zahlung schnell zu einem höheren Preis wiederzuverkaufen: Die Rendite wird so doppelt so hoch, weil das Verhältnis zwischen Rendite und investiertem Kapital sehr hoch ist.

Stadtwachstum im zweiten Quartal: temporäre Trendwende

Im ersten Quartal 2018 kam es zu einer Trendumkehr der Anleger. Während 2017 der Off-Plan-Verkauf die Immobilienlandschaft mit rund 60%-70% des Umsatzes vollständig dominierte, änderte sich 2018 die Situation mit einer fast überwältigenden Umsatzrendite bei den Fertigbauten. Es ist wichtig, diese Daten zu analysieren, da sie die Schlüsselelemente für einen SMARTEN Investor hervorheben. Der “Richtungswechsel” war tatsächlich schon lange im Voraus abzusehen. Im Jahr 2017 erreichten die Anreize für Off-Plan-Käufe ihren Höhepunkt und brachten Zahungsaufschübe mit sich. Natürlich haben sich die meisten Anleger aus Gründen der Bequemlichkeit in diese Richtung bewegt. Es zeichnete sich aber auch ein Nebeneffekt ab: Um der Attraktivität von Off-Plan-Immobilien entgegenzuwirken, sanken die Preise von Fertigobjekten deutlich. Dies führte in den ersten Quartalen 2018 zu einer Trendwende.

In der Tat ist der Markt in dieser Phase preisempfindlicher als die Zahlungspläne: Die Anleger investieren lieber dort, wo der Preis am niedrigsten ist, anstatt aufgeschobene Zahlungspläne zu bevorzugen. Dieses Phänomen ist aufgetreten, weil sich die Preisdifferenzspreizung so stark ausgeweitet hat, dass es äußerst bequem ist, in fertige Objekte zu investieren. Was ein SMARTER Investor nicht verpassen sollte, ist, dass das Luxussegment durch diesen “Krieg” zwischen Off-Plan-Verkäufen und Verkäufen von Fertigobjekten unter Druck bleiben wird. Die Folge davon ist, dass sehr wahrscheinlich einmalige Angebote auf dem Markt erscheinen werden.

In diesem Sinne sind die im Auge zu behaltenden Zonen sicherlich beispielsweise Down Town und Dubai Marina. In diesen Art von Vierteln, in denen es praktisch keinen Platz für Neubauten gibt, wurde der Sekundärmarkt aktiviert: Zu Preisen, die weit unter dem Marktdurchschnitt liegen, ist es möglich, praktisch neue Immobilien zu kaufen. Dabei muss man sich vor Augen halten, dass der Dubaier Wohnboom erst vor wenigen Jahren ausgebrochen ist, so dass die meisten Immobilien erst wenige Jahre alt ist. Der Preisunterschied zwischen Off-Plan- und Fertigobjekten ist in den zentralsten Stadtteilen am deutlichsten.

Man darf allerdings nicht irrtümlicherweise denken, dass dies immer so blieben wird. Es wäre richtiger, den historischen Moment zu erfassen, die Chancen zu nutzen, aber dennoch zu bedenken, dass die städtische Expansion jederzeit Trends hervorrufen kann, die das Gleichgewicht des Marktes verändern.

Dubaier Immobilienbranche 2018: mehr als 9.500 neue Investoren

Das Dubai Land Department (DLD) hat erklärt, dass zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. August 2018 mehr als 9.500 neue Investoren Investitionen in den Immobiliensektor in Höhe von 19 Milliarden AED getätigt haben. Dies sind somit Menschen, die zum ersten Mal in Dubai investiert haben. Dies ist die natürliche Folge der Tatsache, dass sich der Dubaier Immobilienmarkt inzwischen einen soliden Ruf erworben hat. Der State-Of-The-Art der Immobilien des Emirats bestätigt seine extreme Liquidität, die ständig von Investoren belebt wird, die ihr Kapital in den weltweit attraktivsten Immobiliensektor investieren.

Im Hinblick auf die neuen Investoren darf die Auswahl der zu tätigenden Investitionen nicht unterschätzt werden. Ein SMARTER Investor ist sich nämlich bewusst, dass durch diese “neue” Nachfrage eine Off-Plan-Immobilie einfacher weiterverkauft werden kann, was den Vorteil hat, aufgeschobene Zahlungspläne zu haben. Aber es gibt noch einen weiteren, vielleicht noch wichtigeren Aspekt: Wenn neue Investoren hinzukommen, bedeutet dies, dass der Immobilienzyklus definitiv aus der Rezessionsphase kommt. Das bedeutet, dass eine Investition in eine Immobilie zu diesem Zeitpunkt auch kurzfristig eine starke Wertsteigerung gewährleisten kann. Aus mehreren Prognosen geht hervor, dass die derzeitigen Turbulenzen, die insbesondere durch internationale Großereignisse und zunehmend innovative und investorenfreundliche Regierungspolitiken hervorgerufen werden, zu einem plötzlichen Preishoch führen werden, das die Marktstandards unwiderruflich anheben könnte.

Prognosen für die Zukunft

Wir haben verschiedene Aspekte der Ist-Situation der Dubaier Immobilienbranche behandelt. Kommen wir nun zum Hauptthema: Die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarktes in Dubai in den kommenden Jahren. Rückblickend auf die wichtigsten Faktoren, die die eingangs aufgeführten Immobilien des Emirats beeinflussen (Tourismus, Wirtschaft und internationale Veranstaltungen), sehen wir, dass: der Tourismus schnell wächst, die Wirtschaft ihre Türen jedes Jahr für Hunderte von neuen ausländischen Unternehmen öffnet, die sich ansiedeln, und dass es zwischen 2020 und 2023 drei internationale Veranstaltungen in der Region geben wird, nämlich die Expo, das 50-jährige Jubiläum der Vereinigten Arabischen Emirate und die Weltmeisterschaft in Katar.

JLL und Knight Frank, führende und international renommierte Immobilienberatungsgesellschaften, gehen davon aus, dass die Immobilienpreise in diesem Jahr niedrig bleiben und mit Blick auf die Expo 2020 steigen werden. Moody’s Investor Service hat erklärt, dass die Investitionen der Regierung in die Infrastruktur und weitere Anreize für ausländische Investitionen den gesamten Immobiliensektor in den nächsten fünf Jahren nachhaltig fördern werden.

Alle Prognosen stimmen darin überein, dass die Wertsteigerung bis 2025 über 40% liegen wird. Wir von investierenindubai.com sind vorsichtiger, weil wir wissen, dass es mehrere Ereignisse gibt, die diese Vorhersage beeinflussen können, die wir heute nicht vorhersagen können. Aus diesem Grund halten wir es für wahrscheinlicher und zuverlässiger zu sagen, dass der Wert der Immobilien in Dubai in den nächsten fünf Jahren um etwa 30% steigen wird, ein Wert, der jedoch beträchtlich ist und der weltweit keinen Vergleich zulässt, insbesondere wenn man die Stabilität des Sektors im Emirat betrachtet.